1. Điểm mới về giá đất

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất. Theo đó, từ 01/8/2024, khi các quy định về giá đất có hiệu lực ảnh hưởng rất nhiều tới các yếu tố liên quan đến:

- Giá đất phi nông nghiệp bao gồm: Vị trí, địa điểm thửa đất, khu đất; điều kiện về giao thông; điều kiện về cấp điện, cấp thoát nước; diện tích, kích thước, hình thể của đất; hiện trạng môi trường, an ninh; thời hạn sử dụng đất…

- Giá đất nông nghiệp bao gồm: Năng suất cây trồng, vật nuôi; vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất; điều kiện về giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm; thời hạn sử dụng đất…

Ngoài ra, từ 01/8/2024, để được tư vấn về giá đất, người tư vấn cũng cần phải đáp ứng được các điều kiện sau:

- Có bằng cử nhân trở lên thuộc các ngành/chuyên ngành về bất động sản, thẩm định giá, quản lý đất đai, địa chính…

- Có thời gian công tác thực tế trong ngành/chuyên ngành từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp ngành hoặc chuyên ngành quy định như trên.

- Có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất của các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất.

2. Bổ sung thêm hình thức bồi thường khi nhà Nước thu hồi đất

Ngày 13/7/2024, Nghị định số 88/2024/NĐ-CP đã được ban hành, trong đó Nhà nước đã đưa ra 04 hình thức bồi thường khi nhà Nước thu hồi đất, nhiều hơn 2 hình thức so với Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, 02 hình thức mới đó là bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi và bằng nhà ở.

Theo đó:

- Trường hợp bồi thường bằng việc cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: Giá đất tính tiền thuê là giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Còn trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng/tiền thuê đất phải nộp khi được giao, cho thuê đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi/tiền mua nhà ở: Người có đất thu hồi được nhận phần chênh lệch.

UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quỹ nhà, đất và tình hình thực tế tại địa phương để quy định tỷ lệ quy đổi, điều kiện bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất bị thu hồi/bằng nhà ở để bồi thường.

- Trường hợp bồi thường đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở có vi phạm về đất đai trước ngày 1/7/2024 mà:

• Đất đã sử dụng ổn định trước 15/10/1993: Diện tích đất được bồi thường bằng diện tích thực tế bị thu hồi. Tuy nhiên, không được vượt quá hạn mức công nhận đất ở tại tỉnh, thành đó.
• Đất đã sử dụng ổn định từ 15/10/1993 - trước 01/7/2024: Diện tích đất được bồi thường bằng diện tích đất thực tế bị thu hồi. Tuy nhiên, phải đảm bảo không vượt quá hạn mức giao đất tại địa phương.
• Thửa đất có nhà ở mà diện tích làm nhà lớn hơn hạn mức công nhận: Bồi thường theo diện tích thực tế bị thu hồi đã làm nhà ở.

- Trường hợp bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm nhà ở mà lấn đất, chiếm đất từ ngày 01/7/2014 tới nay: Không được bồi thường về đất.

3. Các trường hợp di dời, tháo dỡ khẩn cấp nhà chung cư

Tại Nghị định số 98/2024/NĐ-CP quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trong đó đáng chú ý là các trường hợp phải di dời, phá dỡ nhà chung cư từ 01/8/2024 gồm:

- Chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai, địch họa không còn bảo đảm được an toàn để tiếp tục sử dụng

- Kết cấu chịu lực chính của công trình chung cư xuất hiện nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp người sinh sống.

- Chung cư bị hư hỏng nặng, cục bộ kết cấu chịu lực chính công trình gây nguy hiểm và một trong các yếu tố sau đây cần phải tháo dỡ nhằm đảm bảo an toàn cho người sử dụng như: hệ thống phòng cháy, chữa cháy; cấp, thoát nước; hệ thống xử lý nước thải…

- Chung cư bị hư hỏng 01 trong kết cấu chính như móng, cột, tường, dầm, xà…

4. Trường hợp được bố trí nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư từ 01/8/2024

Một trong những nội dung đáng chú ý tại Nghị định số 95/2024/NĐ-CP là quy định về bố trí nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư từ 01/8/2024. Theo đó, các đối tượng thuộc diện được bố trí nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại.

- Hộ gia đình, cá nhân là người đang thuê nhà ở thuộc tài sản công thuộc diện bị Nhà nước thu hồi theo quy định, trừ trường hợp bị thu hồi do chiếm dụng nhà ở.

So với Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, có thể thấy Nghị định mới đã bổ sung thêm đối tượng người đang thuê nhà ở thuộc tài sản công thuộc diện bị Nhà nước thu hồi theo quy định cũng sẽ được bố trí nhà ở xã hội từ 01/8/2024.

5. Thu nhập từ dưới 15 triệu đồng/tháng mới được mua nhà ở xã hội

Đây là một trong những nội dung đáng chú ý được quy định tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Theo đó, tại khoản 1 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, bên cạnh các điều kiện về tình trạng sở hữu nhà ở thì người dân cũng cần đảm bảo các điều kiện về thu nhập sau để được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội:

- Trường hợp người mua, thuê mua còn độc thân: Thu nhập thực nhận hàng tháng không được quá 15 triệu đồng (theo Bảng lương do cơ quan, doanh nghiệp cung cấp, xác nhận).

- Trường hợp người mua, thuê mua đã kết hôn: Tổng thu nhập của cả 02 vợ chồng không được quá 30 triệu đồng/tháng (theo Bảng lương do cơ quan, doanh nghiệp cung cấp, xác nhận).

- Trường hợp người mua, thuê mua thuộc lực lượng vũ trang:

• Nếu người mua, thuê mua còn độc thân: Thu nhập thực nhận hàng tháng không quá thu nhập của sỹ quan cấp hàm Đại tá (bao gồm cả lương và phụ cấp).
• Nếu người mua, thuê mua đã kết hôn và chỉ 01 trong 2 thuộc lực lượng vũ trang: Tổng thu nhập thực nhận hàng tháng không quá 1,5 lần tổng thu nhập của sỹ quan cấp hàm Đại tá.
• Nếu người mua, thuê mua đã kết hôn và cả hai vợ chồng đều thuộc lực lượng vũ trang: Tổng thu nhập thực nhận hàng tháng không quá 02 lần tổng thu nhập của sỹ quan cấp hàm Đại tá.

Lưu ý: Thời gian xác định điều kiện về thu nhập: trong 1 năm liền kề tính từ thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

6. Giảm ngắn thời gian cấp Sổ đỏ, Sổ hồng lần đầu từ 01/8/2024

Trước đây, theo khoản 40 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết đối với trường hợp cấp Sổ đỏ lần đầu là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 22 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, từ 01/8/2024, thời gian cấp Sổ đỏ được quy định như sau:

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.

Như vậy có thể thấy, thời gian cấp Sổ đỏ lần đầu đã được rút ngắn so với quy định trước đó. Theo đó, thời gian cấp Sổ đỏ lần đầu (bao gồm cả việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu và cấp Giấy chứng nhận) là không quá 23 ngày làm việc kể từ khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ./.

                                                                                                 Hội đồng phối hợp PBGDPL thành phố Vinh